Espécie: APELAÇÃO
Número: 1112607-56.2025.8.26.0100
Comarca: CAPITAL
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação n° 1112607-56.2025.8.26.0100
Registro n°: 2026.0000922668
ACÓRDÃO -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1112607-56.2025.8.26.0100, da Comarca de São Paulo, em que é apelante CLOVIS DE MORAIS, é apelado 15º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 23 de setembro de 2026.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora
Apelação Cível nº 1112607-56.2025.8.26.0100
Apelante: Clovis de Morais
Apelado: 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital
Comarca: São Paulo
Voto nº 39.930
Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Instrumento particular de cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda – Exigência de comprovação do recolhimento de ITBI – Óbice indevido – A cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda não importa transmissão da propriedade imobiliária e, portanto, não configura fato gerador do ITBI – Fato gerador do imposto que somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade mediante registro do título translativo no fólio real – Inteligência do art. 156, II, da Constituição Federal, do art. 35 do CTN e dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil – Recurso provido, para julgar improcedente a dúvida.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por CLÓVIS DE MORAIS, em face da r. sentença de fls. 50/54, de lavra do MM. Juiz Corregedor Permanente do 15º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca da Capital, que julgou procedente a dúvida inversa suscitada, negando o acesso ao registro imobiliário de “instrumento particular de cessão de direitos contratuais, aquisitivos e possessórios”, condicionando-o ao prévio recolhimento de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou a apresentação da respectiva declaração de não incidência, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n.º 217.973.
O apelante sustenta, em síntese, que a sentença deve ser reformada por ter admitido indevidamente a exigência de ITBI para simples averbação de instrumento particular de cessão de direitos imobiliários, situação em que não há transferência de propriedade e, portanto, fato gerador. Aduz, ainda, que a legislação municipal não pode ampliar a hipótese de incidência do ITBI, para alcançar cessões de direitos sem transferência de propriedade, sob pena de violar a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional. Por fim, requer a reforma integral da sentença, para reconhecer a inexistência de fato gerador e garantir o registro do título, sem exigência de recolhimento do ITBI (fls. 61/73).
A Procuradoria de Justiça opina pelo provimento do recurso (fls. 84/87).
É o relatório.
A insurgência comporta acolhimento.
O óbice formulado não pode subsistir, pois a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda não configura hipótese de incidência do ITBI.
Nos termos do art. 156, inciso II, da Constituição Federal, compete aos Municípios instituir imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis.
Por seu turno, o art. 35 do Código Tributário Nacional estabelece como fato gerador do tributo a transmissão da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis.
A propriedade imobiliária, entretanto, somente se transfere mediante o registro do título translativo na matrícula do imóvel, conforme dispõem os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil. Antes desse momento inexiste, pois, transmissão do domínio apta a ensejar a incidência tributária.
Se a promessa de compra e venda não atrai a incidência do ITBI, porque não opera a transferência da propriedade imobiliária, idêntica solução deve ser adotada em relação à cessão dos direitos dela decorrentes. Nessa hipótese também inexiste transmissão do domínio do imóvel, ocorrendo apenas a substituição do titular da posição contratual e dos direitos à futura aquisição do bem.
Em outras palavras, há mera alteração subjetiva da relação jurídica, sem nenhuma modificação do seu objeto ou constituição de direito real que justifique a incidência do tributo.
Assim, se o registro da promessa de compra e venda prescinde da comprovação do recolhimento do ITBI, o mesmo se deve reconhecer quanto ao registro da cessão dos direitos do compromissário comprador. Em ambos os casos, não há transmissão da propriedade imobiliária, mas apenas a constituição ou circulação de direitos de natureza obrigacional.
O cessionário dos direitos aquisitivos passa a ocupar a posição anteriormente detida pelo cedente, sem que isso importe aquisição do domínio. Tal como ocorreria com o próprio compromissário comprador originário, será necessária a celebração do título translativo definitivo, apto a transmitir a propriedade do imóvel, para que se opere o fato gerador do imposto. Somente nesse momento, caracterizada a efetiva transmissão imobiliária, surgirá a exigibilidade do ITBI.
Verifica-se consistente orientação jurisprudencial dos C. Supremo Tribunal Federal e Superior Tribunal de Justiça e do próprio E. Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de que tal negócio jurídico não configura hipótese de incidência do tributo, por não implicar transmissão da propriedade imobiliária, cujo aperfeiçoamento depende do registro do título translativo no fólio real.
Neste exato sentido:
“MANDADO DE SEGURANÇA - ITBI - Município de São Paulo - Exigência do recolhimento do aludido tributo sobre compromisso de venda e compra e respectiva cessão de direitos - Impossibilidade - A simples promessa e tampouco a respectiva cessão de direitos não geram obrigação ao pagamento do ITBI - Cessão que se constitui exercício regular de direito - Tributo cujo fato gerador só ocorre com a transferência efetiva da propriedade, mediante o registro no Cartório Imobiliário - Precedentes dos E. STF, STJ e desta C. Corte, ainda aplicáveis à espécie -Sentença mantida - Recursos, oficial e voluntário da municipalidade, improvidos”. (Apelação / Remessa Necessária nº 1102816-10.2025.8.26.0053, Desembargador Relator SILVA RUSSO, 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, Data do Julgamento: 07/08/2026).
Nessa perspectiva, impõe-se a harmonização da jurisprudência administrativa com a orientação jurisdicional predominante, providência que não pressupõe declaração de inconstitucionalidade da legislação municipal eventualmente invocada para justificar a exigência. Cuida-se, em verdade, de atividade interpretativa voltada à aplicação uniforme do direito e à preservação da coerência do sistema jurídico.
A interpretação das normas jurídicas deve observar os postulados da unidade, integridade, coerência e racionalidade do ordenamento, evitando-se a manutenção de entendimentos inconciliáveis entre as esferas administrativa e jurisdicional acerca da mesma questão jurídica.
A persistência de orientações divergentes sobre tema amplamente debatido pelos Tribunais Superiores constitui fator de insegurança jurídica, incompatível com os valores que informam o sistema registral e com a própria função institucional desempenhada por este Conselho.
Nesse sentido, este Conselho Superior da Magistratura, em precedente mais recente, assentou que a adequação da orientação administrativa à jurisprudência consolidada dos Tribunais Superiores não depende do exercício de controle de constitucionalidade, mas decorre da necessidade de interpretação sistemática e coerente do ordenamento jurídico.
Assim foi decidido na Apelação Cível nº 1200028-21.2024.8.26.0100, Rel. Des. Francisco Loureiro, julgada em 11 de dezembro de 2025, com trânsito em julgado em 16 de março de 2026.
Desse modo, embora não caiba a este Conselho afastar a aplicação de norma municipal por incompatibilidade constitucional, é plenamente possível e juridicamente recomendável interpretar a exigência tributária à luz da orientação jurisdicional prevalecente, que nega a existência de fato gerador do ITBI na cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda, razão pela qual o óbice formulado não pode prevalecer.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso, para afastar o óbice e julgar improcedente a dúvida.
SILVIA ROCHA
Corregedora Geral da Justiça e Relatora (Acervo INR – TJSP de 28.09.2026 – SP)
