PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA Apelação nº 1000087-50.2025.8.26.0587 Registro: 2026.0001017537 ACÓRDÃO-Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR- Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1000087-50.2025.8.26.0587, da Comarca de São Sebastião, em que são apelantes MILTRO CORDEIRO DA SILVA e ELIZETE GERMANO DA SILVA, é apelado VIRGINIA RITA DOS SANTOS MACEDO. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL). São Paulo, 21 de outubro de 2026. SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL) Relator(a) Apelação Cível nº 1000087-50.2025.8.26.0587 Apelantes: Miltro Cordeiro da Silva e Elizete Germano da Silva Apelado: Virginia Rita dos Santos Macedo Comarca: São Sebastião Voto nº 39.984 Direito registral – Usucapião extrajudicial – Impugnação apresentada por confrontante – Alegação de sobreposição de Aproximadamente 160,00 m² – Controvérsia sobre os limites dos imóveis e a natureza da posse exercida na área conflitante – Divergência entre os dados do sistema Municipal de geoprocessamento, o cadastro Tributário e o levantamento topográfico – Impugnação não manifestamente infundada – Subitem 420.2, cap. XX, T. II, das NSCGJ – Juízo administrativo limitado à aferição da pertinência da impugnação – Impossibilidade de solução de litígio possessório ou dominial na via extrajudicial – Necessidade de dilação probatória e eventual prova pericial – Remessa dos interessados às vias ordinárias – Sentença mantida – Recurso não provido. Trata-se de recurso de apelação interposto por Miltro Cordeiro da Silva e Elizete Germano da Silva contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Sebastião (fls. 950/955), que acolheu a impugnação apresentada por Virginia Rita dos Santos Macedo no procedimento extrajudicial de usucapião prenotado sob nº 137.490, extinguindo-o. Os apelantes formularam pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária do imóvel situado na Rua dos Carijós, nº 388, Bairro Zabumba, Município de Ilhabela/SP, com inscrição municipal nº 0301.0388.0010 e área indicada no levantamento topográfico de 1.618,18 m² (sem origem registral). Regularmente notificada, a confrontante Virginia Rita dos Santos Macedo apresentou impugnação. Além de questões relacionadas a direito de vizinhança, sustenta, em resumo, que a construção do muro divisório teria ocasionado avanço do imóvel usucapiendo sobre parcela de aproximadamente 160,00 m² de seu imóvel. Alega, ainda, que o muro teria obstruído o escoamento de águas pluviais e provocado danos em sua piscina (fls. 477/482). Foi realizada tentativa de conciliação perante o Oficial de Registro de Imóveis, infrutífera (fls. 613/625). Remetido o feito ao MM. Juízo Corregedor Permanente, e com a concordância do Ministério Público, a r. sentença acolheu a impugnação e determinou a extinção do procedimento administrativo. Em suma, reconheceu a existência de fundada controvérsia sobre a delimitação dos imóveis, concluindo pela necessidade de contraditório e dilação probatória e, logo, pela inidoneidade da via extrajudicial (fls. 950/955). Inconformados, os requerentes interpuseram apelação (fls. 961/970). Alegam, em síntese, que exercem posse mansa, pacífica e ininterrupta há mais de trinta anos. Apontam a inexistência de ação possessória a caracterizar oposição à posse. Ressaltam que o muro divisório está consolidado há décadas, o que foi inclusive admitido pela impugnante em documento por ela juntado aos autos (fls. 520). Afirmam que a divergência entre os levantamentos decorre de diferenças metodológicas ou de pequenas variações inerentes à medição. Salientam que a insurgência está fundada em desavenças pessoais e questões de direito de vizinhança estranhas à usucapião, razão pela qual deve ser considerada infundada, nos termos do subitem 420.2 do Capítulo XX das NSCGJ. Requerem, assim, a reforma da sentença e o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis para prosseguimento do procedimento extrajudicial. A apelada apresentou contrarrazões (fls. 981/995). A d. Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso (fls. 1034/1037). É o relatório. O reconhecimento extrajudicial da usucapião está disciplinado no art. 216-A da Lei nº 6.015/1973. Constitui alternativa à via jurisdicional, processada diretamente perante o registro de imóveis e admissível desde que inexistente litígio entre as partes. A existência de impugnação não conduz, necessariamente, à obstrução da via administrativa. Cabe ao registrador aferir se a oposição é manifestamente infundada, hipótese em que ela será rejeitada de plano, por ato motivado. Discordando o impugnante, cabe recurso para o juiz corregedor permanente (subitem 420.3, Cap. XX, Tomo II, NSCGJ). As NSCGJ definem o que deve ser considerada manifesta ausência de fundamento, estando o oficial adstrito a tais parâmetros de admissibilidade da impugnação (subitem 420.2, Cap. XX, Tomo II): 420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião. A norma não exige que o impugnante demonstre, de maneira cabal, a existência do direito que ele invoca sobre a área, em contraste com o pleito usucapiendo. Se assim fosse, a análise administrativa seria convertida, de modo oblíquo, em verdadeiro julgamento de conflito possessório ou dominial. Basta que a impugnação não seja manifestamente infundada, que desvele controvérsia plausível. Este é o sentido de pertinência da impugnação, conforme texto normativo. No julgamento do recurso compete ao juízo corregedor examinar, tão somente, a pertinência da impugnação (subitem 420.5, Cap. XX, Tomo II): 420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação (Grifei). A decisão administrativa que acolhe, por pertinente, a impugnação, não implica declaração de posse ou domínio ao impugnante nem afasta peremptoriamente a aquisição originária pleiteada pelo usucapiente. Ela apenas reconhece a existência de litígio entre as partes e que o julgamento desse litígio não compete à instância administrativa. “Quando se trata de impugnação manifestada em processo extrajudicial de usucapião, um ponto tem de ficar assente (...): nem o Oficial de Registro de Imóveis nem o Corregedor Permanente podem dirimir ou solucionar litígios, uma vez que nenhum deles está no exercício de jurisdição contenciosa. O julgamento da impugnação não se destina a compor lides. Pelo contrário: quando se julga uma impugnação dessa espécie, tudo o que se pode fazer é verificar a existência da lide (caso em que cessa a instância administrativa, pois a contenda só pode ser resolvida por meio de ação contenciosa) ou constatar que, a despeito da oposição do impugnante, verdadeira lide não há, mas tãosomente aparência dela (o que autoriza o prosseguimento na instância administrativa, na qual, como se sabe, tem de imperar o consenso)". (TJSP/CSM; Apelação Cível 1032941-74.2023.8.26.0100; Rel. Des. Fernando Torres Garcia [Corregedor-Geral]; Foro Central Cível; j. 05/12/2023. Grifei). No caso dos autos, não se trata de decidir se houve efetiva invasão da área de 160,00 m² invocada pela impugnante; se o muro está implantado sobre a linha divisória correta; se os apelantes exercem posse qualificada sobre a área controvertida; se o prazo da prescrição aquisitiva se completou antes de eventual oposição; ou se a impugnante perdeu, por inércia, a possibilidade de discutir a posse ou a propriedade. Essas questões pertencem ao mérito de eventual ação judicial de usucapião ou de outra demanda possessória ou petitória. A cognição administrativa restringe-se a verificar se a impugnação é manifestamente infundada, de acordo com as mencionadas balizas normativas (subitem 420.2). “O conhecimento do conteúdo de eventual impugnação ao procedimento de usucapião extrajudicial é limitado, seja por ato do oficial de registro de imóveis, seja pelo juiz corregedor permanente, não se admitindo ampla produção de provas e sua cognição fora de processo judicial. Daí porque a previsão, para estes casos, é de remessa para o juiz corregedor permanente para que este, mediante prova documental previamente produzida ou após instrução sumária, apreciará a pertinência ou não dos argumentos da impugnação, conforme o art. 216-A, § 10 da Lei nº 6.015/1973. Seguindo o comando legal, assim prevê o item 420.5, do Cap. XX, das NSCGJ” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1118113-23.2019.8.26.0100; Rel. Des. Ricardo Anafe [Corregedor-Geral]; Foro Central Cível; j. 15/05/2020. Grifei). Nesse sentido, verifica-se que, no caso concreto, a matéria defensiva ainda não foi examinada e refutada pelo juízo competente, na seara administrativa ou jurisdicional. Além disso, a impugnante não se limitou a afirmar, de forma genérica, que o reconhecimento da usucapião provoca avanço sobre seu terreno. Ao contrário, ela especifica a região controvertida, situada junto ao muro divisório existente entre os imóveis, cuja construção impugna, alegando subtração de aproximadamente 160,00 m² de sua área. Relata longevo conflito entre as partes, envolvendo o muro e o escoamento das águas pluviais. Os motivos da discordância estão suficientemente expostos. Por sua vez, não se ignora que a impugnação faz referência a desavenças pessoais e a questões de vizinhança que, consideradas isoladamente, seriam estranhas ao reconhecimento da usucapião. Isso, porém, não compromete nem elimina o núcleo juridicamente pertinente da impugnação, relacionado à extensão da área possuída e à definição dos limites do imóvel usucapiendo. Não bastasse, a pertinência das objeções encontra apoio indiciário nos dados examinados pelo registrador (fls. 13/14). Eles não asseguram frise-se razão meritória à impugnante, senão que reafirmam a necessidade de instrução probatória em regular contraditório processual. Nesse sentido, verifica-se diferença de 151,41 m² entre a área atribuída ao imóvel confrontante no cadastro tributário municipal de 654,55 m² e aquela estimada pelo Sistema Geopixel de 503,14 m². Essa diferença aproxima-se dos cerca de 160,00 m² que a impugnante sustenta terem sido apropriados pelo imóvel usucapiendo. Na mesma linha, verifica-se divergência entre a área calculada pelo Sistema Geopixel e a área cadastrada no IPTU. A área calculada pelo Geopixel é de 1.670,59 m², enquanto a área cadastrada no IPTU do imóvel usucapiendo é de 1.644,72 m², enquanto no levantamento topográfico a área do imóvel usucapiendo é de 1.618,18 m². Ainda que os dados do sistema municipal tenham natureza cadastral e não sejam suficientes para definir, por si, a linha de divisa ou a titularidade dominial, as discrepâncias encontradas corroboram, em seu conjunto, a plausibilidade da oposição. Em outras palavras: se os subsídios disponíveis não permitem afastar de plano a possibilidade de sobreposição e se a resolução da controvérsia exige confronto entre levantamentos topográficos, interpretação de imagens aéreas e definição técnica da linha divisória, a impugnação não pode ser qualificada como manifestamente infundada. "[...] A usucapião extrajudicial pressupõe inexistência de controvérsia relevante acerca do direito invocado [...]” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1000134-42.2024.8.26.0366; minha relatoria; Mongaguá; j. 12/08/2026); “[...] Havendo qualquer indício de veracidade que justifique a existência de fundado conflito de interesses, a via extrajudicial se torna prejudicada, devendo o interessado se valer da via contenciosa, sem prejuízo de utilizar-se dos elementos constantes do procedimento extrajudicial para instruir seu pedido, emendando a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (item 420.8, Cap. XX, das NSCGJ). [...]” (TJSP/CSM; Apelação Cível 1002283- 96.2023.8.26.0543; Rel. Des. Francisco Loureiro [Corregedor- Geral]; Santa Isabel; j. 10/10/2024. Grifei). Não prospera a alegação dos apelantes de que exercem posse há mais de 30 anos e que não houve ajuizamento, durante esse período, de ação possessória destinada a discutir a posição do muro divisório. O argumento pode ser relevante no julgamento do mérito de eventual ação judicial de usucapião, especialmente para a aferição do termo inicial e da continuidade da posse, da ausência de oposição juridicamente eficaz e do implemento do prazo legal da prescrição aquisitiva. Não é, contudo, suficiente para descaracterizar a pertinência da impugnação. Do mesmo modo, a circunstância de o muro existir há décadas tampouco resolve a controvérsia. A antiguidade da construção pode constituir elemento favorável à tese dos usucapientes, mas não demonstra, por si, que sua implantação corresponde à correta linha divisória ou, menos ainda, a inexistência de oposição à posse sobre eventual faixa avançada. Destaque-se, quanto a esse ponto, a limitada força probante do documento de fls. 520, invocado pelos apelantes. Trata-se de mero relatório da defesa civil (fls. 513/523), no qual consta suposta declaração das partes de que o muro divisório existe no local há aproximadamente 30 anos, com a finalidade de fazer barreira física entre os lotes. O fato de o documento ter sido trazido pela impugnante não gera fato incontroverso nem faz prova irrefutável em seu desfavor. Não está subscrito por ela e não descaracteriza o litígio existente entre as partes, de resto fartamente demonstrado nos autos. Sendo assim, não merece reparo a sentença apelada. Ante o exposto, e considerando, ainda, o d. parecer ministerial convergente, nego provimento à apelação. SILVIA ROCHA Corregedora-Geral da Justiça Relatora (Acervo INR – DEJESP de 26.10.2026 – SP)
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Apelação nº 1004318-82.2026.8.26.0071 Registro: 2026.0001018162 ACÓRDÃO-Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR-
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1004318-82.2026.8.26.0071, da Comarca de Bauru, em que é apelante MEMORIAL BAURU NECROPOLE ECUMENICA VERTICAL LTDA, é apelado 2º OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS E ANEXOS DA COMARCA DE BAURU. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Rejeitada a matéria preliminar, negaram provimento ao recurso. V.U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 21 de outubro de 2026. SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL) Relator(a)
Apelação Cível nº 1004318-82.2026.8.26.0071 Apelante: Memorial Bauru Necropole Ecumenica Vertical Ltda Apelado: 2º Oficial de Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de Bauru Comarca: Bauru Voto nº 39.977 Registro de imóveis – Dúvida – Usucapião extrajudicial – Posse originada em relação negocial mantida com os proprietários tabulares – Pretensão de usucapião em substituição à transmissão derivada da propriedade – Preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação – Inocorrência – Decisão que examinou, de forma suficiente, a questão essencial à solução da controvérsia. Usucapião vinculado à função social da posse e à segurança jurídica – Exercício abusivo do direito. Art. 187 do Código Civil – Necessidade de justificação de óbice à correta escrituração da transação – Art. 410, § 2º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, foro extrajudicial, e subitem 419.2 do Capítulo XX das NSCGJ – Recusa dos proprietários tabulares fundada em controvérsia obrigacional entre as partes não configura impossibilidade jurídica ou material de formalização da transmissão – Viabilidade da outorga de escritura pública de venda e compra, sem prejuízo da utilização dos meios jurisdicionais adequados para o cumprimento das obrigações contratuais – Aquisição originária não pode ser utilizada para contornar os requisitos, efeitos e encargos próprios das transações imobiliárias – Qualificação negativa mantida – Apelação não provida.
Cuida-se de recurso de apelação interposto por Memorial Bauru Necrópole Ecumênica Vertical Ltda. contra a sentença proferida pelo MM. Juiz Corregedor Permanente do 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Bauru, que julgou procedente a dúvida e manteve a qualificação negativa referente ao pedido extrajudicial de usucapião extraordinária do imóvel objeto da matrícula n. 39.398, prenotado sob n. 418.851.
O título foi qualificado negativamente em razão da inadequação da via extrajudicial eleita, diante da ausência de justificativa idônea para a não formalização da transmissão pela via ordinária, qual seja, outorga de escritura pública de venda e compra.
Em suas razões recursais, a apelante suscita preliminar de nulidade da sentença por alegada negativa de prestação jurisdicional, sustentando que não foram enfrentados argumentos relativos à inexistência de controvérsia acerca do preenchimento dos requisitos da usucapião; à ausência de fraude ou simulação; à irrelevância do litígio contratual sobre entrega de lóculos para a caracterização da posse e à desnecessidade da via judicial. No mérito, defende que os precedentes invocados na sentença recorrida não se aplicam ao caso concreto por inexistir impugnação dos proprietários tabulares quanto à posse exercida.
Além disso, aduz que foram preenchidos os requisitos da usucapião extraordinária e que a recusa à outorga da escritura pública constitui justificativa suficiente para o processamento da usucapião extrajudicial (fls. 290/300).
A Procuradoria de Justiça ofertou parecer às fls. 320/324 manifestando-se pelo não provimento do recurso. É o relatório.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 2º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas da Comarca de Bauru em razão da qualificação negativa de pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião extraordinária formulado pela recorrente, referente ao imóvel matriculado sob n. 39.398.
O óbice registral decorreu, fundamentalmente, da constatação de que os proprietários tabulares compareceram à ata notarial como intervenientes anuentes, declarando concordância com a transferência da propriedade, além de existir certidão expedida pelo notário informando a recusa na lavratura da escritura definitiva, em razão de divergência negocial entre as partes. Entendeu o registrador que a via da usucapião extrajudicial não pode ser utilizada para substituir o negócio jurídico translativo ordinário nem para afastar os encargos tributários inerentes à transmissão derivada da propriedade, exigindo-se a demonstração de circunstância que justifique a impossibilidade de utilização da via convencional, nos termos da regulamentação do procedimento extrajudicial.
O apelante, discordando do óbice ofertado, pugnou pela suscitação de dúvida, a qual foi julgada procedente.
Por meio da r. sentença recorrida reconheceu-se que a existência de relação negocial translativa subjacente, associada à recusa de lavratura da escritura por força de litígio contratual privado, e a anuência concedida pelos titulares de domínio na ata notarial, afastava a adequação do procedimento de usucapião extrajudicial.
Inconformada, a apelante interpôs o presente recurso, postulando pela reforma do decisum para autorizar o processamento e o registro da usucapião extrajudicial.
Inicialmente, a preliminar de nulidade não comporta acolhimento.
A r. sentença recorrida identificou com precisão a questão essencial submetida à apreciação do Juízo Corregedor Permanente e apresentou os fundamentos pelos quais considerou inadequado o emprego da usucapião extrajudicial na hipótese.
O dever constitucional de fundamentação não exige que o julgador responda, um a um, a todos os argumentos desenvolvidos pelas partes, nem que lhes reproduza a ordenação expositiva, desde que enfrente as questões relevantes e exponha as razões suficientes para a conclusão adotada.
Superada a preliminar, no mérito, o recurso não comporta provimento.
A controvérsia não se limita à presença, considerada abstratamente, dos requisitos da usucapião extraordinária. A questão central consiste em definir se a aquisição originária da propriedade pode ser empregada para regularizar situação possessória diretamente derivada de uma relação negocial com os proprietários tabulares, quando a transmissão pode ser formalizada por escritura pública de venda e compra.
Como se sabe, a usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade e pressupõe posse contínua, pacífica e própria, exercida com animus domini, durante o prazo legal.
Seus fundamentos residem na função social da posse, na segurança jurídica e na necessidade de estabilização de situações em que o possuidor confere utilidade ao bem enquanto o proprietário permanece inerte quanto ao exercício de seu direito. Há, assim, uma correlação necessária entre a atuação do possuidor como titular do domínio e a omissão do proprietário diante dessa situação possessória. A finalidade da usucapião é justamente conformar o exercício do direito subjetivo de propriedade e da posse à necessária função social. A posse com função social sacrifica a propriedade desprovida de qualquer utilidadesocial e econômica. Por este motivo, a usucapião é mais uma sanção de natureza civil ao proprietário antissocial. [...] [A] usucapião tem estreita relação com o princípio da função social da propriedade, pois aquele que dá uma destinaçãoeconômica e social a um bem, como se dono fosse, emdetrimento do antigo proprietário que deixa transcorrer um tempo sem qualquer oposição a tal utilização social, adquire a propriedade do bem. Desta forma, não há dúvida de que a usucapião representa uma sanção ao proprietáriodesidioso. (CARNACCHIONI, Daniel. Manual de Direito Civil. Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1.496 e 1.499, sem grifos no original).
Tais fundamentos não se identificam, contudo, no caso em exame.
A posse da apelante não surgiu de situação autônoma, constituída contra ou à margem do titular registral em razão de sua inércia. Ao contrário, decorre diretamente de relação jurídica mantida com os proprietários do imóvel. A própria apelante reconhece a existência de negócio voltado à transmissão da propriedade e afirma que a escritura pública definitiva deixou de ser outorgada em razão de conflito relativo ao cumprimento de obrigação contratual consistente na entrega de lóculos.
A situação, portanto, não revela a contraposição característica entre a posse própria do usucapiente e a inércia do proprietário. Ao revés, revela vínculo obrigacional subsistente entre adquirente e alienantes, em que a recusa de formalização da transmissão está inserida em controvérsia acerca do cumprimento das obrigações convencionadas.
Nessa linha, a posse originada de usucapião é aquela desprovida de relação de sucessão ou continuidade com o proprietário: “Adquire-se, porém não se adquire de alguém. [...] Dá-se a impossibilidade de coexistência, e não a sucessão, não o nascer um do outro. Nenhum ponto entre os dois marca a continuidade. Nenhuma relação, a fortiori, entre o perdente dodireito de propriedade e o usucapiente” (MIRANDA, Pontes de. Comentários ao Código deProcesso Civil. Rio de Janeiro: Forense, 1977, v. 13, p. 349, sem grifos no original).
A orientação adotada recentemente no voto da Apelação Cível n. 1032642-72.2025.8.26.0506, também de minha relatoria, é inteiramente aplicável quanto à premissa jurídica central.
Nele se assentou que a usucapião é cabível quando não há relação entre o proprietário e o possuidor, agindo este como dono em consequência da inércia daquele, ou quando, embora existente uma relação jurídica entre ambos, haja óbice justificado à transmissão da propriedade pela forma derivada. Fora dessas hipóteses, a usucapião afasta-se de sua finalidade institucional e pode converter-se em instrumento destinado a suprimir a correta escrituração e o registro da transação imobiliária.
Embora o citado precedente apresente circunstâncias específicas relacionadas a condomínio, parentesco e indisponibilidade, sua razão de decidir não se restringe a esses elementos.
O voto estabelece orientação geral segundo a qual a usucapião não pode ser utilizada como sucedâneo dos títulos translativos quando a posse decorre de relação mantida com o proprietário e inexiste impedimento efetivo à aquisição derivada. Esclarece também que a denominada alternatividade entre a usucapião e o registro de título translativo deve ser compreendida restritivamente e depende da existência de óbice justificado à correta formalização da transação.
E essa exigência decorre expressamente do art. 410, § 2º, do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Foro Extrajudicial, reproduzido no subitem 419.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça. “Art. 410 § 2.º Em qualquer dos casos, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários, devendo registrador alertar o requerente e as testemunhas de que a prestação de declaração falsa na referida justificação configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.”
Segundo tais disposições, deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações, de modo a evitar a utilização da usucapião como meio de burla aos requisitos legais do sistema notarial e registral e à tributação incidente sobre os negócios imobiliários.
A exigência não constitui requisito exclusivo da usucapião ordinária nem é afastada pelo fato de a modalidade extraordinária prescindir de justo título e boa-fé.
Uma questão são os requisitos materiais previstos no art. 1.238 do Código Civil para a aquisição por usucapião extraordinária.
Outra, distinta, é a avaliação da adequação do procedimento extrajudicial e da legitimidade do emprego da aquisição originária diante da existência de transação imobiliária subjacente. A dispensa de justo título não autoriza que a usucapião seja escolhida livremente como alternativa à formalização de negócio translativo existente entre possuidor e proprietário.
A necessidade de justificação do óbice à escritura constitui consectário da vedação ao abuso do direito. Nos termos do art. 187 do Código Civil, também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, exceda manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. O abuso possui caráter objetivo, não dependendo da demonstração de dolo específico ou culpa.
A usucapião pode ser compreendida, nesse contexto, como direito-função. Seu reconhecimento não se desvincula das finalidades que justificam o instituto, notadamente a tutela da função social da posse e da segurança jurídica. Quando empregada apenas para substituir a escrituração e o registro de uma transmissão imobiliária que pode ser regularmente formalizada, a aquisição originária deixa de atender a essas finalidades e passa a produzir consequências jurídicas estranhas ao alcance justificado do direito.
A diferença entre aquisição originária e aquisição derivada não é meramente terminológica. A opção indevida pela usucapião pode afastar o regime jurídico próprio da transação efetivamente celebrada, inclusive seus requisitos de validade, seus efeitos obrigacionais, os direitos de terceiros e as obrigações fiscais decorrentes. Por isso, a normativa aplicável não autoriza que as partes substituam, por conveniência, o negócio translativo pela aquisição originária.
Logo, a interpretação finalística do direito implica reconhecer que a via processual da usucapião, na esfera extrajudicial, só se abre quando constatado óbice justificado à correta constituição ou ao registro de título translativo.
Por outras palavras, na hipótese em que a posse decorre de relação entre proprietário e possuidor, a usucapião é viável sehouver óbice que impeça ou dificulte desarrazoadamente o registro detítulo translativo, já que a transmissão imobiliária dele depende (CC, art. 1.245). Se inviabilizada a aquisição derivada da propriedade, é viável a aquisição originária, via usucapião. Nessa situação, a usucapião dá concretude à função social da posse, por meio da superação de óbices formais à transmissão imobiliária ao possuidor.
No caso concreto, a certidão notarial que noticia a recusa dos proprietários em comparecer para a escritura não demonstra impossibilidade jurídica ou material de formalização da transmissão. Ao contrário, confirma a existência de conflito contratual entre as próprias partes.
Não se desconhece que a recusa do alienante pode, em determinadas circunstâncias, dificultar a obtenção do título definitivo. Essa dificuldade, contudo, não transforma automaticamente a situação em aquisição originária. Se a resistência decorre de controvérsia quanto ao cumprimento das obrigações contratuais, cabe às partes solucioná-la pelos meios negociais ou jurisdicionais adequados. A usucapião não pode ser utilizada para superar, por via oblíqua, questão relativa ao adimplemento contratual.
A hipótese não configura impossibilitas praestandi, mas, quando muito, dificuldade decorrente da resistência de uma das partes ao cumprimento ou à formalização do negócio.
Ocorre que eventual dificuldade, o custo ou a maior complexidade de atendimento à exigência registral não autorizam sua dispensa. Apenas a impossibilidade efetiva ou o obstáculo que impeça ou dificulte desarrazoadamente a obtenção e o registro do título translativo podem justificar o recurso à aquisição originária.
No presente caso, a via derivada não é juridicamente inviável. A transferência pode ser formalizada mediante escritura pública de venda e compra, desde que solucionadas ou adequadamente disciplinadas as obrigações recíprocas das partes. Se houver recusa injustificada à outorga do título, a interessada poderá valer-se das medidas jurisdicionais compatíveis com a relação jurídica efetivamente estabelecida. O que não se admite é a substituição direta da disciplina contratual pela usucapião, como se a existência do litígio negocial transformasse a aquisição derivada pretendida em aquisição originária.
Ademais, a anuência dos titulares de domínio constante da ata notarial não afasta a atividade qualificadora do Oficial de Registro de Imóveis, que deve se ater ao exame dos requisitos legais e normativos do pedido.
Mesmo que os proprietários concordem expressamente com a aquisição do imóvel pela apelante, tal manifestação não permitiria substituir negócio translativo pela usucapião, quando suas vontades convergentes podem e devem ser formalizadas pelo instrumento juridicamente adequado.
A usucapião opera-se contra o proprietário, em consequência de sua inércia diante da posse própria de terceiro. Não constitui mecanismo de transferência consensual do domínio. Havendo convergência de vontades quanto à alienação do bem, a manifestação deve assumir a forma jurídica correspondente, com a lavratura da escritura pública e o posterior registro do título, observados os requisitos, efeitos e encargos aplicáveis.
Em suma, a vedação ao abuso do direito e à fraude à lei implica reconhecer que o direito à usucapião deve ser reconhecido quando (i) não há relação entre o proprietário e o possuidor e este age em consequência da inércia daquele, ou quando (ii), embora existindo essa relação, há óbice justificado à transmissão da propriedade pela via derivada. Em ambos os casos, a usucapião dá concretude a seus fundamentos precípuos, quais sejam, a função social da posse e a segurança jurídica. Em contrapartida, não há direito à usucapião quando a posse decorre de vínculo entre o possuidor e o proprietário e não há óbice justificado à constituição ou ao registro de título translativo, hipótese em que fica configurado abuso do direito nos termos do art. 187 do CC e a transmissão deve ser regularmente escriturada e registrada.
A qualificação negativa, portanto, foi correta e deve ser mantida.
Ante o exposto, rejeito a preliminar de nulidade e nego provimento à apelação. SILVIA ROCHA Corregedora-Geral da Justiça Relatora. (Acervo INR – DEJESP de 26.10.2026 – SP)
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Apelação nº 1011975-33.2023.8.26.0604 Registro: 2026.0001017567 ACÓRDÃO-Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR-
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1011975-33.2023.8.26.0604, da Comarca de Sumaré, em que é apelante SIMONE YURIE SAID DAHER, é apelada MARIA APARECIDA BEZERRA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Conselho Superior da Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Deramprovimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do(a) relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO (PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente), LUÍS FRANCISCO AGUILAR CORTEZ (VICE PRESIDENTE), DAMIÃO COGAN (DECANO), ROBERTO MAC CRACKEN (PRES. SEÇÃO DE D. PRIVADO), LUCIANA BRESCIANI (PRES. SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO) E ROBERTO SOLIMENE (PRES. SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL).
São Paulo, 21 de outubro de 2026. SILVIA ROCHA (CORREGEDORA GERAL) Relator(a)
Apelação Cível nº 1011975-33.2023.8.26.0604 Apelante: Simone Yurie Said Daher Apelado: Maria Aparecida Bezerra Comarca: Sumaré Voto nº 39.978 Recurso de apelação – Dúvida – Registro de imóveis – Usucapião extrajudicial – Impugnação – Teses de ausência de animus domini em razão de inadimplemento contratual e de imprescritibilidade de imóvel vinculado ao sistema financeiro da habitação – Impugnação justificada – Óbice ao prosseguimento do procedimento pela via extrajudicial – Provimento do recurso. 1. A usucapião pode ser reconhecida pela via extrajudicial, na forma do art. 216-A da Lei n. 6.015/1973. O reconhecimento extrajudicial da usucapião, porém, só é cabível quando não houver impugnação justificada por algum interessado. Havendo impugnação justificada, a usucapião deve tramitar pela via judicial, pelo procedimento comum, mediante emenda da petição inicial, conforme preleciona o § 10 do art. 216-A da Lei n. 6.015/1973. 2. O exame da impugnação pelo oficial registrador e pelo respectivo juízo corregedor permanente no procedimento extrajudicial visa tão somente o afastamento de impugnações injustificadas, é dizer, que se revelem manifestamente impertinentes ou protelatórias, nos termos do subitem 420.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado de São Paulo. 3. Neste caso, foi apresentada impugnação fundada na tese de que a posse da usucapiente é desprovida de animus domini em razão do inadimplemento do contrato que lhe deu causa, bem como na tese de imprescritibilidade do imóvel durante a vigência de garantia hipotecária em favor da Caixa Econômica Federal vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação. Ambas as teses têm pertinência com o mérito da demanda de usucapião e não se enquadram nas hipóteses de impugnação infundada listadas no subitem 420.2 do Capítulo XX das Normas de Serviço. Logo, devem ter seu mérito examinado na via judicial, pelo procedimento comum, com observância do contraditório e da ampla defesa. 4. Provimento do recurso.
Cuida-se de apelação interposta por Simone Yurie Said Daher contra sentença proferida pelo Juiz Corregedor Permanente do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Sumaré, que rejeitou a impugnação por ela apresentada no procedimento de usucapião extrajudicial.
Nas razões recursais (fls. 807-821), a apelante, proprietária do imóvel, aduz, em suma, que o requerimento da recorrida não preenche os requisitos legais. Aponta ausência de congruência entre a ata notarial e o pedido. Alega, ainda, que o imóvel, antes de ser por ela adquirido, integrava o patrimônio da Caixa Econômica Federal, de modo que inexiste a possibilidade de exercer posse com ânimo de dono sobre bem público. Aduz, por fim, que a recorrida não reside no imóvel desde 2005.
Pede a reforma da sentença.
A recorrida apresentou contrarrazões às fls. 885- 906. Aduz que ingressou na posse do imóvel há mais de 20 anos, com base em contrato de compra e venda, e sempre exerceu posse mansa e pacífica sobre o bem. Alega que, no procedimento administrativo de usucapião, a própria recorrente confessa que adquiriu o imóvel sem visita prévia e nunca se imitiu na posse. Argumenta, ainda, no sentido de que o imóvel não é bem público e que a locação também caracteriza posse com ânimo de dono.
Pede a manutenção da sentença.
A Procuradoria de Justiça manifestou-se às fls. 838-840 pelo não provimento do recurso.
Recurso tempestivo.
É o relatório.
A controvérsia recursal cinge-se à pertinência da impugnação apresentada pela recorrente no procedimento administrativo de usucapião, em relação ao imóvel localizado na Rua Angélica, 759, Jardim São Sebastião, Hortolândia, inscrito sob a matrícula n. 63.034 do Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Sumaré.
A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade que pode ser reconhecida pela via extrajudicial, na forma prevista no art. 216-A da Lei n. 6.015/1973, nos arts. 398 a 423 do Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça - Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra) e dos itens 416 a 425 do Capítulo XX do Tomo II das Normas de Serviço da Corregedoria- Geral da Justiça do Estado de São Paulo (NSCGJ/SP).
De acordo com o § 10 do art. 216-A da Lei n. 6.015/1973, em caso de impugnação justificada do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum, ao passo que, em caso de impugnação injustificada, esta não será admitida pelo registrador, cabendo ao interessado o manejo da suscitação de dúvida nos moldes do art. 198 desta Lei.
O procedimento a ser adotado pelo oficial diante da apresentação de impugnação é regulamentado pelo item 420 do Capítulo XX das NSCGJ/SP:
420. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião apresentada por qualquer dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, por ente público ou por terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis tentarápromover a conciliação ou a mediação entre as partes interessadas.
420.1. Fica dispensada a tentativa de conciliação ou mediação se a impugnação for feita por ente público com base em matéria que envolva direito indisponível, caso em que os autos serão remetidos ao juiz competente na forma do item 420.4.
420.2. Consideram-se infundadas a impugnação já examinada e refutada em casos iguais pelo juízo competente; a que o interessado se limita a dizer que a usucapião causará avanço na sua propriedade sem indicar, de forma plausível, onde e de que forma isso ocorrerá; a que não contém exposição, ainda que sumária, dos motivos da discordância manifestada; a que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.
420.3. Se a impugnação for infundada, o Oficial de Registro de Imóveis rejeitá-la-á de plano por meio de ato motivado, do qual constem expressamente as razões pelas quais assim a considerou, e prosseguirá no procedimento extrajudicial caso o impugnante não recorra no prazo de 10 (dez) dias. Em caso de recurso, o impugnante apresentará suas razões ao Oficial de Registro de Imóveis, que intimará o requerente para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo de 10 (dez) dias e, em seguida, encaminhará os autos ao juízo competente.
420.4. Se a impugnação for fundamentada, depois de ouvir o requerente o Oficial de Registro de Imóveis encaminhará os autos ao juízo competente.
420.5. Em qualquer das hipóteses acima previstas, os autos da usucapião serão encaminhados ao juízo competente que, de plano ou após instrução sumária, examinará apenas a pertinência da impugnação e, em seguida, determinará o retorno dos autos ao Oficial de Registro de Imóveis, que prosseguirá no procedimento extrajudicial se a impugnação for rejeitada, ou o extinguirá em cumprimento da decisão do juízo que acolheu a impugnação e remeteu os interessados às vias ordinárias, cancelando-se a prenotação.
420.6. No caso da remessa prevista no subitem 420.5, o Oficial de Registro de Imóveis lavrará relatório de ofício, para controle interno e sem ônus para o requerente, do qual constarão todas as informações relevantes do procedimento, juntando cópia aos autos para conhecimento do juízo competente e lançará anotação da remessa efetuada ao juízo competente na coluna de atos formalizados contida no Livro nº 1 Protocolo.
Uma vez firmadas tais premissas, no caso ora em apreço, verifica-se que Maria Aparecida Bezerra formulou pedido extrajudicial de usucapião de imóvel com base na alegação de posse exercida há mais de vinte anos por força de contrato celebrado com a construtora e então proprietária, Blocopan Construtora e Incorporadora Ltda.
O pedido foi instruído, dentre outros documentos, com instrumento particular de reserva e proposta de compra, datado de 30.12.1992, bem como por recibo de pagamento de taxa de expediente e processamento relativa ao lote 3 da quadra 15 do Conjunto Residencial São Sebastião, ambos em favor de Valverde Empreendimentos Imobiliários Ltda. (fls. 47-49).
Sobreveio impugnação ao pedido por Blocopan Construtora e Incorporadora Ltda. (fls. 600-613), então proprietária do imóvel, na qual alega que o imóvel era público durante a vigência de garantia hipotecária em favor da Caixa Econômica Federal, bem como pondera que várias unidades do mesmo empreendimento foram invadidas
Alega que a posse advinda de invasão ou de inadimplemento contratual é precária e não é qualificada pelo animus domini.
Após a alienação do imóvel, sobreveio nova impugnação pela adquirente Simone Yurie Said Daher, a ora apelante (fls. 687-689), na qual ela alega que a usucapiente (ora apelada) não adimpliu o contrato celebrado com a construtora, razão pela qual a construtora celebrou novo contrato de compra e venda com a impugnante, o qual veio a ser registrado na matrícula do imóvel. Daí a tese de que a posse da usucapiente é desprovida de animus domini. Acrescenta que há penhora sobre o imóvel e que se trata de bem imprescritível.
Houve audiência de conciliação e mediação no curso do procedimento extrajudicial de usucapião (fls. 721-725), que resultou infrutífera.
O oficial registrador, embora sucintamente, considerou a impugnação justificada (fls. 733-737):
Neste momento, indefiro o pedido de julgamento procedente da autora, por não se encontrar o procedimento suficientemente maduro e instruído para tal, e especialmente em razão da impugnação apresentada.
A Blocoplan apresentou impugnação, porém, após ter alienado o imóvel à impugnante (24 de abril de 2023), perdendo sua legitimidade para impugnar o pedido.
Sobre a alegação da impugnante de que apenas tomou conhecimento deste procedimento quando da apresentação do seu título a registro, ressalto que consta das certidões expedidas por este oficial, anteriores à data de lavratura da escritura de venda e compra em favor da impugnante, a anotação do protocolo de usucapião em andamento, o que deixou de ser certificado e alertado pelo Tabelião de Notas responsável pela lavratura. Frustrada a tentativa de conciliação entre as partes, encaminho estes autos à Exma. Dra. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível desta Comarca, Corregedora Permanente deste Oficial, na forma do item 420.5, Capítulo XX, das Normas de Serviço Extrajudiciais, examine a pertinência da impugnação, retornando os autos para prosseguimento ou extinção, conforme o caso.
Cumprir o disposto no item 420.6 das Normas de Serviço. COMUNICAÇÃO por e-mail, certificado nos autos, aos patronos dos interessados do teor deste despacho. A comunicação deverá ser certificada nos autos, e a cópia deste despacho ficará disponível em formato digital (ofício eletrônico/ONR): protocolo 420215 - senha: 123.
Sobreveio a prolação de sentença que afastou a impugnação em tela e determinou o prosseguimento da usucapião pela via extrajudicial (fls. 756-757):
No presente caso, a impugnação trazida funda-se na alegação de que a posse da autora não seria mansa e pacífica, considerada a existência de penhora, bem como a alienação do bem à impugnante.
Embora não se negue a alienação narrada, o reconhecimento da ação de usucapião possui natureza declaratória e não constitutiva. Em outros termos, apenas declara-se a existência da prescrição aquisitiva já ocorrida, com prejuízo do direito de propriedade daquele que outrora tinha domínio do bem.
E, no caso dos autos, vê-se pelos documentos que a autora exerce posse do imóvel ao menos desde 2003 (fls. 48 e seguintes) isto é, ao menos 20 anos antes da alienação à impugnante - sem demonstração de qualquer oposição ou clandestinidade no exercício desta posse, cumprindo, em primeira vista, os requisitos para usucapião extraordinária.
Ato contínuo, aponto que a penhora e alienação tabular do bem não constituem oposição à posse; e que, caso de fato declarada a usucapião, pode a impugnante socorrer-se da via da eviccção em face da alienante, caso entenda cabível, pela declaração da prescrição aquisitiva.
Inexistente motivo legítimo e boa fé para impugnar a pretensão do requerente, reputa-se ela infundada, razão pela qual REJEITO a impugnação apresentada.
Da leitura da certidão de inteiro teor da matrícula do imóvel usucapiendo (fls. 691-697), verifica-se que o imóvel era de propriedade de Blocoplan Construtora e Incorporadora Ltda., que vendeu o imóvel à impugnante por força de escritura de compra e venda lavrada em 15.3.2023 e registrada em 27.4.2023 (R16).
A usucapião é admissível tanto pela via judicial, quanto pela via extrajudicial. Todavia, colhe-se do art. 216-A, § 10, da Lei n. 6.015/1973 que a usucapião extrajudicial só pode ser reconhecida pelo oficial registrador quando não houver impugnação fundada (pertinente) por algum interessado. Se houver impugnação fundada (é dizer, não enquadrada nas hipóteses listadas no subitem 420.2 do Cap. XX das NSCGJ/SP), a usucapião deve tramitar pela via judicial, pelo procedimento comum, a fim de que a controvérsia instalada seja enfrentada por meio do devido processo legal.
É dizer, o exame da impugnação feito pelo oficial registrador (e pelo respectivo juízo corregedor permanente) no procedimento extrajudicial é superficial e visa tão somente ao afastamento de impugnações infundadas, a saber, descabidas e meramente protelatórias. Assim, não cabe ao oficial registrador (ou ao juízo corregedor permanente) verificar se a impugnação deve ser acolhida, mas tão somente se tem justificativa pertinente, cujo mérito (acolhimento ou rejeição) deve ser examinado pela via judicial, sob pena de usurpação da atividade jurisdicional pelo oficial registrador, ao arrepio do disposto no art. 216-A, § 10, da Lei n. 6.015/1973.
Na espécie, a impugnação não pode ser tida como infundada ou meramente protelatória, pois está embasada na tese de que o contrato que subsidiou a posse da usucapiente foi inadimplido e que, por isso, essa posse não seria qualificada pelo ânimo de dono, bem como na tese de que, durante a vigência de garantia hipotecária em favor de empresa pública, é inviável a usucapião do bem.
Ambas as teses têm pertinência com a demanda de usucapião e não podem ser consideradas de plano infundadas: devem ser enfrentadas, em seu mérito, no procedimento comum, observados os princípios do contraditório e da ampla defesa.
Tais teses, com efeito, não se enquadram em nenhuma das hipóteses de impugnação infundada listadas no subitem 420.2 do Cap. XX das NSCGJ/SP: não se trata de impugnação já examinada e refutada em casos idênticos; não se trata de tese de avanço sobre a propriedade do impugnante sem indicação plausível da ocorrência; não se trata de impugnação imotivada da discordância; não se trata de impugnação que ventila matéria absolutamente estranha à usucapião.
Quanto à primeira tese (posse sem animus domini em razão do inadimplemento), é oportuno destacar que a usucapião consiste em modo de aquisição originária da propriedade (e de outros direitos reais suscetíveis de posse) e depende: (1) da posse qualificada sobre bem usucapível e (2) do decurso do prazo legal, variável conforme a modalidade de usucapião. A posse qualificada (ad usucapionem) é caracterizada por ser contínua (sem interrupção), pacífica (sem oposição eficaz) e própria (com animus domini).
Quanto ao requisito da posse própria (qualificada pelo animus domini, de acordo com doutrina corrente), trata-se de qualidade que se atrela à causa da posse (“causa possessionis”) e não a elemento subjetivo (volitivo), à luz da teoria objetiva da posse.
Quanto à posse decorrente de contrato translativo de direitos sobre o imóvel (compra e venda, cessão de direitos), caso advenha o inadimplemento do preço pactuado, a posse passa a ser precária. A posse precária, vinculada à relação jurídica mantida com o proprietário, não é própria (qualificada pelo animus domini) e não é, portanto, ad usucapionem, até que eventualmente ocorra a interversão da posse (interversio possessionis). Sobre o tema vale conferir a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo: Insurgência contra sentença que julgou procedente a ação de usucapião. Alegação de que posse do autor é precária. Compromisso de compra e venda não quitado. Acolhimento. Compromisso de compra e venda para ser considerado justo título deve estar quitado. Requerente confessa que contrato não foi inteiramente pago. Impossibilidade de reconhecimento da usucapião. Exercício da posse sem animus domini. Ausência de qualquer alegação a respeito de inversão do título da posse. Impossibilidade de usucapir. Precedentes desta Corte. Sentença reformada. Ação julgada improcedente. Recurso provido. (TJSP; Apelação Cível 0002528-19.2008.8.26.0457; Rel. Des. Carlos Alberto de Salles; 3ª Câmara de Direito Privado; j. 24/06/2014)
Partes celebraram em 1.995 compromisso de compra e venda de imóvel residencial. Inadimplemento pela autora, a partir de 2.001. Posse do imóvel pela promitente compradora persistiu após o inadimplemento. Pretensão à usucapião, tendo em vista o suposto decurso do prazo necessário a tanto. Impossibilidade. Descumprimento do requisitosubjetivo do animus domini, inerente a toda e qualquermodalidade de usucapião. Autora não possui o imóvel como seu, pois, na qualidade de promitente compradora se curva à soberania do direito da promitente vendedora. Sentença mantida. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1003549-31.2016.8.26.0037; Rel. Des. Francisco Loureiro; 1ª Câmara de Direito Privado; j. 09/12/2016).
Quanto à tese de imprescritibilidade do bem durante a sua vinculação a garantia hipotecária em favor da Caixa Econômica Federal no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, trata-se de tese também já acolhida pelo Superior Tribunal de Justiça e que, portanto, deve ser examinada à luz das peculiaridades do caso concreto: “O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, porque afetado à prestação de serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois, imprescritível, isto é, insuscetível de ser usucapido” (STJ, REsp 1.631.446/AL, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 12.12.2017)
As teses apresentadas, portanto, têm pertinência e devem ter seu mérito examinado na via judicial, pelo procedimento comum. Diante do teor da impugnação, fica obstado o prosseguimento da usucapião pela via extrajudicial. Por consequência, cabe à apelada a emenda da inicial na forma do art. 216, § 10, da Lei n. 6.015/1973. Sendo assim, à luz das considerações expostas, conclui-se que o óbice ao ato de registro pretendido está correto, razão pela qual fica reformada a sentença proferida, para julgar procedente a dúvida suscitada, com a consequente manutenção da impugnação apresentada.
Ante o exposto, dou provimento ao recurso a fim de manter o óbice ao prosseguimento do procedimento extrajudicial de usucapião em razão da impugnação justificada apresentada, cabendo à requerente a emenda da petição inicial na forma do art. 216-A, § 10, da Lei n. 6.015/1973. SILVIA ROCHA Corregedora-Geral da Justiça Relatora. (Acervo INR – DEJESP de 26.10.2026 – SP)
