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Processo 1108905-05.2025.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1108905-05.2025.8.26.0100


Processo 1108905-05.2025.8.26.0100
Dúvida - Registro de Imóveis - Guimarães & Vieira de Mello Advogados - Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, para manter o óbice registrário. Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios. Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C. - ADV: HELDER FELIPE FONSECA DAMASCENO (OAB 449801/SP), MARCELLO AUGUSTO LIMA VIEIRA DE MELLO (OAB 339563/SP)
Íntegra da decisão:
SENTENÇA
Processo nº: 1108905-05.2025.8.26.0100
Classe - Assunto Dúvida - Registro de Imóveis
Suscitante: Oficial do 15º de Registro de Imóveis de São Paulo
Suscitado: Guimarães & Vieira de Mello Advogados
Juíza de Direito: Dra. Renata Pinto Lima Zanetta
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 15º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, a requerimento de Guimarães & Viera de Mello Advogados, diante de negativa em se proceder ao registro de contrato de locação envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 235.015 daquela serventia.
O Oficial informa que foi apresentado contrato de locação não residencial celebrado em 22 de fevereiro de 2021, com cláusula de vigência, assinado digitalmente pela plataforma "DocuSign", figurando como locador, IRB Renda Empreendimentos SPE S.A. e como locatária a suscitada, Guimarães & Vieira de Mello Advogados, objetivando o imóvel objeto da matrícula n. 235.015 da serventia; que pelo R.6 da referida matrícula, a locadora tornou-se titular dominial do imóvel; que o título foi desqualificado porque, ao verificar o arquivo na plataforma https://verificador.iti.br/, consta relatório como "inválido"; e que a exigência, portanto, foi para reapresentar o contrato assinado digitalmente com o e-CPF de todos os participantes em PDF/A ou pela plataforma https://assinador.registrodeimoveis.org.br/, em conformidade com o padrão de assinaturas eletrônicas qualificadas e avançadas em relação à regulamentação da ICP-Brasil e às definições contidas na Medida Provisória n. 2.200-2/2001, na Lei n. 14.063/2020, no Decreto n. 10.543/2020, na Portaria Conjunta ITI/CC/PR SGD/SEDGG/ME n. 1/2021, e nos itens ns. 366 e seguintes, Subseção VII, da Seção XI, das NSCGJ (fls. 01/05).
Documentos vieram às fls. 06/82.
Em impugnação apresentada nos autos, a parte suscitada aduziu, em apertada síntese, que a exigência deve ser afastada, pois o documento apresentado a registro possui de forma inequívoca meios de conferência de sua integridade e autenticidade, por meio da própria plataforma utilizada para aposição das assinaturas digitais; que o registro de um contrato de locação na matrícula de um imóvel não se confunde com o registro propriamente dito da transferência de um bem imóvel, não se submetendo o caso em comento a referida hipótese de uso obrigatório da assinatura qualificada; que, portanto, o óbice deve ser afastado (fls. e 83/94). Juntou documentos (fls. 95/134).
O Ministério Público ofertou parecer, opinando pela manutenção do óbice (fls. 137/138).
É o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO.
De proêmio, cumpre ressaltar que no sistema registral vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais. Por isso, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117, Cap. XX, das NSCGJ: "Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais".
No mérito, o pedido é procedente, para manter o óbice.
A Lei n. 6.015/1973 preceitua que a forma do título é indispensável para sua admissão no Registro de Imóveis. Somente podem ser admitidos a registro os títulos hábeis que assumam a forma prevista em lei (artigo 221 da Lei de Registros Públicos).
Assim, a qualificação registral incide, dentre outros tantos requisitos, no exame dos requisitos formais do título apresentado para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos, não se admitindo o acesso ao fólio real de documento que não assuma a forma prevista em lei ou apresentado com deficiência formal. A avaliação do título recai diretamente na análise formal do documento apresentado, de sua autenticidade, conteúdo, presunção de validade jurídica, dentre outros aspectos formais.
Neste aspecto, o Oficial apontou que a parte interessada apresentou contrato de locação não residencial celebrado em 22 de fevereiro de 2021, com cláusula de vigência, assinado digitalmente pela plataforma "DocuSign", figurando como locador, IRB Renda Empreendimentos SPE S.A. e como locatária a suscitada, Guimarães & Vieira de Mello Advogados, envolvendo o imóvel objeto da matrícula n. 235.015 do 15º RI (fls. 15/50).
No entanto, a verificação dos atributos do documento mencionado, realizada pelo Oficial junto ao portal do Instituto Nacional de Tecnologia da Informação ITI, atesta que o arquivo é inválido, encerrando contrariedade ao disposto no inciso I do § 1º do artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023, e no subitem 366.5, Cap. XX, das NSCGJ.
A Lei n. 14.063/2020, que, entre outras coisas, "dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos", classifica, no artigo 4º, a assinatura eletrônica em três modalidades: (i) assinatura eletrônica simples; (ii) assinatura eletrônica avançada; e (iii) assinatura eletrônica qualificada:
"Art. 4º Para efeitos desta Lei, as assinaturas eletrônicas são classificadas em:
I - assinatura eletrônica simples:
a) a que permite identificar o seu signatário;
b) a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário;
II - assinatura eletrônica avançada: a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características:
a) está associada ao signatário de maneira unívoca;
b) utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo;
c) está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável;
III - assinatura eletrônica qualificada: a que utiliza certificado digital, nos termos do § 1º do art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2, de 24 de agosto de 2001.
§ 1º. Os 3 (três) tipos de assinatura referidos nos incisos I, II e III do caput deste artigo caracterizam o nível de confiança sobre a identidade e a manifestação de vontade de seu titular, e a assinatura eletrônica qualificada é a que possui nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos.
§ 2º. Devem ser asseguradas formas de revogação ou de cancelamento definitivo do meio utilizado para as assinaturas previstas nesta Lei, sobretudo em casos de comprometimento de sua segurança ou de vazamento de dados".
Nos termos do decidido pelo C. Superior Tribunal de Justiça no RESP 2159442-PR, julgado em 24/09/2024: "A intenção do legislador foi de criar níveis diferentes de força probatória das assinaturas eletrônicas (em suas modalidades simples, avançada ou qualificada), conforme o método tecnológico de autenticação utilizado pelas partes, e - ao mesmo tempo - conferir validade jurídica a qualquer das modalidades, levando em consideração a autonomia privada e a liberdade das formas de declaração de vontades entre os particulares".
Portanto, a diferença principal entre as três modalidades de assinatura eletrônica está no nível de segurança e na forma de verificação da identidade do signatário.
A primeira espécie, assinatura eletrônica simples, é "a que permite a identificação do signatário" ou "a que anexa ou associa dados a outros dados em formato eletrônico do signatário", mas não utiliza certificado[1] para garantir a autenticidade e integridade da assinatura, tal como a assinatura que permite identificar os dados do signatário a partir de simples preenchimento de um formulário eletrônico, atrelado ou não à localização geográfica ou ao IP (internet protocol) do dispositivo ou da rede utilizada para acesso.
A segunda, assinatura eletrônica avançada, é "a que utiliza certificados não emitidos pela ICP-Brasil ou outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica, desde que admitido pelas partes como válido ou aceito pela pessoa a quem for oposto o documento, com as seguintes características: está associada ao signatário de maneira unívoca; utiliza dados para a criação de assinatura eletrônica cujo signatário pode, com elevado nível de confiança, operar sob o seu controle exclusivo; e está relacionada aos dados a ela associados de tal modo que qualquer modificação posterior é detectável", tal como a assinatura que utiliza dados biométricos ou Personal Identification Number (PIN) do signatário, tais como feitas via "Contraktor", "D4Sign", "Clicksign", "Adobe Sign", todas feitas em plataformas privadas fora da ICP-Brasil.
A terceira, assinatura digital qualificada, é que utiliza certificado digital nos moldes do § 1º, do artigo 10 da Medida Provisória n. 2.200-2/2001, ou seja, produzida com a utilização de processo de certificação disponibilizado pela ICP-Brasil.
Na lição de Ricardo Campos:
"Destarte, é possível afirmar que "somente a assinatura eletrônica qualificada, por meio de uso da criptografia assimétrica, aliado a um certificado digital emitido por uma Autoridade Certificadora no âmbito de uma Infraestrutura de Chaves Pública, permite, atualmente, atestar de forma segura a integridade e a autenticidade de um documento eletrônico assinado. Todas as demais modalidades de assinatura eletrônica, conquanto não sejam - ...- juridicamente inválidas, não são capazes, por si só, de assegurar a integridade e a autenticidade de um documentos ainda que, eventualmente, sejam aptas e suficientes para outras finalidades". [2]
Portanto, dentre essas três espécies, a assinatura digital qualificada é a que alcança o maior nível de segurança, por possuir "nível mais elevado de confiabilidade a partir de suas normas, de seus padrões e de seus procedimentos específicos." (Lei n. 14.063/2020, artigo 4º, § 3º), a partir do regramento dado pela MP n. 2.200-2/2001.
No caso em análise, a consulta efetuada pelo Oficial para a apuração de conformidade do padrão de assinatura digital ICP-Brasil resultou negativa, tendo as assinaturas do título prenotado sido realizada por plataforma privada não validada.
À luz do artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, exige-se a assinatura eletrônica qualificada nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o registro de atos perante as juntas comerciais:
"Art. 5º No âmbito de suas competências, ato do titular do Poder ou do órgão constitucionalmente autônomo de cada ente federativo estabelecerá o nível mínimo exigido para a assinatura eletrônica em documentos e em interações com o ente público.
(...)
§ 2º É obrigatório o uso de assinatura eletrônica qualificada: (...)
IV - nos atos de transferência e de registro de bens imóveis, ressalvado o disposto na alínea "c" do inciso I do § 1º deste artigo;
(...)
§ 4º O ente público informará em seu site os requisitos e os mecanismos estabelecidos internamente para reconhecimento de assinatura eletrônica avançada.
§ 5º No caso de conflito entre normas vigentes ou de conflito entre normas editadas por entes distintos, prevalecerá o uso de assinaturas eletrônicas qualificadas".
No tocante à Medida Provisória n. 2.200-2/2001, que instituiu a Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileiras - ICP-Brasil, muito embora ela não impeça o uso de outro meio de comprovação da autoria e da integridade de documentos em forma eletrônica (artigo 10, § 2º), é certo que, em se tratando de atos de transferência e de registro de bens imóveis, diante do disposto no artigo 5º, § 2º, inciso IV, da Lei n. 14.063/2020, é necessário que a assinatura eletrônica seja qualificada.
É importante destacar que se trata de lei especial - "dispõe sobre o uso de assinaturas eletrônicas em interações com entes públicos" - que permanece em vigor e não foi alterada pela Lei n. 14.620/2023, a qual modificou o artigo 784 do Código de Processo Civil para tratar de assinatura eletrônica nos títulos executivos.
No âmbito da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, a matéria é tratada nos itens 365 e 366, do Capítulo XX, das Normas de Serviço:
"365. A postagem e o tráfego de traslados e certidões notariais e de outros títulos, públicos ou particulares, elaborados sob a forma de documento eletrônico, para remessa às serventias registrais para prenotação (Livro nº 1 Protocolo) ou exame e cálculo (Livro de Recepção de Títulos), bem como destas para os usuários, serão efetivados por intermédio da Central Registradores de Imóveis."
"366. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registro de imóveis deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico) e serão gerados, preferencialmente, no padrão XML (Extensible Markup Language), padrão primário de intercâmbio de dados com usuários públicos ou privados e PDF/A (Portable Document Format/Archive), ou outros padrões atuais compatíveis com a Central de Registro de Imóveis e autorizados pela Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo."
"366.5. A recepção de instrumentos públicos ou particulares, em meio eletrônico, quando não enviados sob a forma de documentos estruturados segundo prevista nestas Normas, somente será admitida para o documento digital nativo (não decorrente de digitalização) que contenha a assinatura digital de todos os contratantes."
No mesmo sentido, o artigo 208 do Provimento CNJ n. 149/2023:
"Art. 208. Os oficiais de registro e os tabeliães deverão recepcionar diretamente títulos e documentos nato-digitais ou digitalizados, observado o seguinte:
I - a recepção pelos tabeliães de notas e de protestos ocorrerá por meio que comprove a autoria e integridade do arquivo;
II - a recepção pelos oficiais de registro ocorrerá por meio:
a) preferencialmente, do Sistema Eletrônico dos Registros Públicos - Serp e dos sistemas que o integra (especialmente os indicados nos incisos I a III do § 1º do art. 211 deste Código); ou
b) de sistema ou plataforma facultativamente mantidos em suas próprias serventias, desde que tenham sido produzidos por meios que permitam certeza quanto à autoria e integridade.
§ 1º Consideram-se títulos nato-digitais, para todas as atividades, sem prejuízo daqueles previstos em lei específica:
I - o documento público ou particular gerado eletronicamente em PDF/A e assinado, por todos os signatários (inclusive testemunhas), com assinatura eletrônica qualificada ou com assinatura eletrônica avançada admitida perante os serviços notariais e registrais (art. 17, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.015/1973; art. 38, § 2º, da Lei n. 11.977/2009; art. 285, I, deste Código); (...)"
Na situação telada, porém, não se está diante do acesso ou envio de informações aos registros públicos (artigo 17, § 1º, da Lei n. 6.015/1973), assim como não se trata de atos expedidos pelos registros públicos (artigo 38, da Lei n. 11.977/2009) nem de assinatura eletrônica notarizada (artigo 285 do Provimento n. 149/2023), e, por fim, a Corregedoria Nacional já expediu regras de admissão da assinatura avançada em atos que envolvam imóveis, como facultam o artigo 17, § 2º, da Lei n. 6.015/1973 e o artigo 38, § 2º, da Lei 11.977/2009, mas não para os atos como os da espécie, que continuam submetidos à exigência do artigo 5º, § 2º, IV, da Lei n. 14.063/2020.
Nesse mesmo sentido, válido destacar os seguintes precedentes julgados recentemente pelo C. Conselho Superior da Magistratura (destaques nossos):
"Apelação - Dúvida - Registro de Imóveis - Negativa de inscrição no fólio real de contrato de locação e seu aditamento para assegurar observância da cláusula de vigência e do exercício do direito de preferência em caso de alienação da coisa locada - Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas dos signatários. Óbice mantido - Assinatura eletrônica qualificada exigível por força do disposto no artigo 5º, § 1º, inciso II, da lei nº 14.063/2020, e nos itens 365 e 366 das NSCGJ Regramento da Corregedoria Nacional que não instituiu regra diversa para a prática de atos de registro, como ocorre na espécie. Recurso a que se nega provimento." (TJSP; Apelação Cível 1094448-02.2024.8.26.0100; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro Central Cível - 1ª Vara de Registros Públicos; Data do Julgamento: 13/11/2024; Data de Registro: 19/11/2024).
"Dúvida - Registro de Imóveis - Negativa de registro de instrumento particular de confissão de dívida garantido por alienação fiduciária - Exigência de assinaturas eletrônicas qualificadas de todos os signatários. Exame do título de acordo com norma vigente ao tempo da prenotação - Princípio tempus regit actum - Assinatura eletrônica qualificada necessária para atos de transferência e registro de bens imóveis, ou seja, para todos os atos de constituição, modificação e extinção de direitos reais sobre imóveis. Lei n. 14.063/2020 e Código Nacional de Normas. Recurso a que se nega provimento." (TJSP; Apelação Cível 1006264-51.2023.8.26.0344; Relator (a): Francisco Loureiro (Corregedor Geral); Órgão Julgador: Conselho Superior da Magistratura; Foro de Marília - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/10/2024; Data de Registro: 04/11/2024).
Bem por isso, mostra-se acertado o óbice apontado pelo Oficial, que fica mantido.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida suscitada, para manter o óbice registrário.
Deste procedimento não decorrem custas, despesas processuais ou honorários advocatícios.
Oportunamente, ao arquivo. P.R.I.C.
São Paulo, 25 de setembro de 2025.
Renata Pinto Lima Zanetta
Juíza de Direito
Nota:
[1] "Atestado eletrônico que associa os dados de validação da assinatura eletrônica a uma pessoa natural ou jurídica", nos termos do artigo 3º, III, da Lei n. 14.063/2020.
[2] CAMPOS, Ricardo. Parecer Assinaturas eletrônicas e registros imobiliários. Legal Grounds Institute, 2023, p. 16-7. (Acervo INR – DJEN de 26.09.2025 – SP)