Processo 1000945-53.2026.8.26.0100
Espécie: PROCESSO
Número: 1000945-53.2026.8.26.0100 Processo 1000945-53.2026.8.26.0100 -– Texto selecionado e originalmente divulgado pelo INR –
Dúvida - Registro de Imóveis - 7º Registro de Imóveis - Rodrigo Benes Cavalheiro - Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida. Sem custas, despesas e honorários. Oportunamente, ao arquivo. P.I.C. - ADV: JOSE DE LIMA (OAB 109482/SP), JOSE DE LIMA (OAB 109482/SP) Íntegra da decisão: SENTENÇA
Processo Digital nº: 1000945-53.2026.8.26.0100
Classe - Assunto Dúvida - Registro de Imóveis
Suscitante: 7º Registro de Imóveis
Suscitado: Rodrigo Benes Cavalheiro
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad
Vistos.
Trata-se de dúvida suscitada pelo 7º Oficial de Registro de Imóveis da Capital a requerimento de Rodrigo Benes Cavalheiro em razão de negativa de registro de escritura pública de compra e venda do imóvel descrito originalmente nas transcrições n. 45.486 e 48.658 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital (prenotação n. 617.494 - fl. 10).
O Oficial esclarece que a suscitação de dúvida foi requerida pelo escrevente que lavrou o título, o qual não é parte interessada e não possui legitimidade para tanto; que a descrição do imóvel no título não é compatível com a descrição tabular; que as transcrições possuem descrição imprecisa e lacunosa; que a transcrição n. 45.486 não indica a área de superfície tampouco destaques que teriam sido feitos; que a transcrição 48.658 descreve dois terrenos distintos; que o primeiro terreno não apresenta medidas perimetrais, o que inviabiliza a individualização do bem; que o segundo terreno também não é descrito de maneira suficiente a individualizar o bem com segurança; que é necessária prévia retificação da descrição dos imóveis; que o relatório da certidão das aludidas transcrições menciona inúmeros destaques, o que torna imprescindível o levantamento integral da cadeia dominial visando à correta aferição de eventual remanescente de área para, então, ser possível confrontá-lo com a área descrita na escritura apresentada (fls. 01/05).
Documentos vieram às fls. 06/88.
O prazo para apresentação de impugnação decorreu in albis (fl. 89).
O Ministério Público opinou pelo não conhecimento da dúvida e, subsidiariamente, por sua procedência (fls. 93/94).
A parte interessada se manifestou às fls. 95/103, já intempestivamente, alegando que concorda com a pretensão formulada pelo escrevente; que a descrição dos imóveis na tábua registral não é imprecisa ou lacunosa, sendo possível a individualização e a identificação dos imóveis objeto da transação; que os confrontantes dos imóveis são de propriedade da vendedora ou da compradora, os quais confirmam a localização do imóvel objeto da compra e venda; que o Provimento CN n. 195/2025 do Conselho Nacional de Justiça admite a possibilidade de o Registrador, de ofício, inserir as informações faltantes no registro imobiliário sempre que houver informações no próprio acervo (artigo 440-AR); que submeter o presente procedimento à apreciação do Judiciário é incompatível com o princípio da desjudicialização, notadamente porque a serventia já teria procedido à abertura de inúmeras matrículas com os elementos já constantes no seu acervo imobiliário; que as matrículas dos confrontantes ratificam a posição do imóvel objeto da transição, atendendo ao princípio da disponibilidade. É o relatório. Fundamento e decido.
De proêmio, é importante ressaltar que o Registrador, titular ou interino, dispõe de autonomia e independência no exercício de suas atribuições, podendo recusar títulos que entender contrários à ordem jurídica e aos princípios que regem sua atividade (art. 28 da Lei n. 8.935/1994), o que não se traduz como falha funcional.
De fato, no sistema registral, vigora o princípio da legalidade estrita, pelo qual somente se admite o ingresso de título que atenda aos ditames legais.
Em outras palavras, o Oficial, quando da qualificação registral, perfaz exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico (aspectos formais), devendo obstar o ingresso daqueles que não se atenham aos limites da lei.
É o que se extrai do item 117 do Cap. XX das Normas de Serviço:
"Incumbe ao oficial impedir o registro de título que não satisfaça os requisitos exigidos pela lei, quer sejam consubstanciados em instrumento público ou particular, quer em atos judiciais".
Em segundo lugar, constata-se a ilegitimidade do escrevente que lavrou o título para suscitar a dúvida, o que a tornaria prejudicada.
De fato, a lei permite que "qualquer pessoa" provoque o registro ou a averbação, arcando com as despesas respectivas (artigo 217 da LRP), mas também restringe ao "interessado" a satisfação das exigências que obstam o ato pretendido ou o requerimento para que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente (artigo 198, incisos V e VI, da LRP, com a redação dada pela Lei n. 14.382/2022).
Nesse sentido, a doutrina:
"A dicção do art. 198, ao empregar o termo "apresentante", discrepa dos arts. 199 e 202, que utilizam a expressão "interessado". Em face dessa incongruência, há quem sustente que na delimitação da legitimidade no âmbito da dúvida registral, deve-se considerar as expressões "interessado" e "apresentante do título" como sinônimas, de modo a prevalecer a ideia mais ampla. Todavia, não parece razoável alargar a legitimidade para a suscitação de dúvida a qualquer apresentante. Lembrando que a terminologia "apresentante" é deveras abrangente. É possível que o apresentante do título seja aquele dotado de verdadeiro interesse no registro, mas a figura do apresentante não coincide necessariamente com a do interessado. Na fase inicial do procedimento registral, até mesmo o mero portador - despido de qualquer interesse na prática do ato registral - poderá apresentar o título, comparecendo por conta e à ordem de outrem. É mais adequado entender que, na suscitação de dúvida, a legitimidade para a instauração do procedimento restringe-se ao interessado, que inclusive arcará com as despesas se vencido (art. 207 da Lei nº 6.015/1973). Convém, neste tema, seguir a regra processual, segundo a qual o interesse de agir é cogente. Assim, quem pode requerer a suscitação da dúvida é o interessado na inscrição do direito no fólio real, seja o interesse direto (comprador, vendedor etc.) ou indireto (credor da alienação fiduciária, por exemplo). Nessa linha, a utilização do termo "apresentante" no caput do art. 198 é mero fruto da atecnia legislativa, pois somente o interessado no registro do título tem interesse para a suscitação da dúvida registral, visando a realização do ato. Aliás, se o mero apresentante pudesse requerer a suscitação, haveria o risco de a sentença de dúvida atingir a esfera jurídica do verdadeiro interessado, sem que este tenha sido sequer notificado para acompanhar o procedimento" (Kümpel, Vitor Frederico, Direito notarial e registral em síntese - Vitor Frederico Kümpel, Carla Modina Ferrari, Giselle de Menezes Viana, São Paulo: YK Editora, 1. ed., 2023, p. 1207-1208).
Ou seja, a lei só confere direito de postular a instauração do processo de dúvida, de impugnar e de recorrer da sentença nele proferida, ao interessado no ato registral recusado, isto é, a quem detenha interesse juridicamente protegido, direto ou indireto, na efetivação do registro.
E do ato registral visado e da desqualificação registral não se evidencia qualquer repercussão na esfera de direitos e obrigações do escrevente que lavrou o título, o que o afasta da figura de interessado qualificado a requerer suscitação de dúvida.
Por outro lado, diante da manifestação de fls. 95/103 (procuração à fl. 104), mesmo que intempestiva, como estamos na via administrativa, passo à análise do mérito.
A dúvida é procedente. Vejamos os motivos.
No caso concreto, foi apresentada a registro escritura pública de venda e compra por meio da qual CRESPI ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA transmite a CLARK PARTICIPAÇÕES LTDA o imóvel descrito nos seguintes termos: “IMÓVEL situado na rua da Mooca nºs 2.659. 2.661, 2.667, 2.673, 2.679, 2.685, 2.689, 2.695, 2.699, 2.709, 2.715 e 2.719, no 16º Subdistrito Moóca desta Capital, e seu TERRENO assim descrito e caracterizado: Inicia-se a presente descrição no marco M01, de coordenada plana Norte = 7.394.070,99m Este = 336.762,85m e ângulo interno de 89º48’20” e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’20” Sul e Longitude = -46º35’58” Oeste, Datum SIRGAS200, daí deflete à esquerda e segue confrontado com rua da Moóca, com distância de 63,56m e azimute de 95º35’58” até o marco M02, de coordenada plana Norte = 7.394.064,90m Este = 336.826,11m e ângulo interno de 86º23’00” e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’20” Sul e Longitude = -46º35’55” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula n. 66.307 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capitl – rua da Moóca nº 2.741, contribuinte nº 028.002.0287-4 (de propriedade de Alberto Mesquita Filho e sua mulher a Sra. Lilian Brando Garcia Mesquita, José Reinaldo Altenfelder Silva Mesquita e sua mulher a Sra. Paula Cristina Costa Mesquita, Christiane Altenfelder Silva Mesquita Pinheiro casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.615/77 com o Sr. Edson Antonio Alves Pinheiro, e Carlos Alberto Altenfelder Silva Mesquita casado sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com a Sra. Lucina Rodrigues da Cunha Junqueira Mesquita ou Luciana Rodrigues Cunha Junqueira Mesquita), com distância de 40,68m e azimute de 1º52’51” até o marco M03, de coordenada plana Norte = 7.394.105,56m Este = 336.827,45m e ângulo interno 93º04’44” de e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’19” Sul e Longitude = -46º35’55” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula nº 8.685 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital – rua Javari nº 718/750, contribuinte nº 028.002.0286-6 (de propriedade da outorgada compradora), com distância de 60,85m e azimute de 274º57’38” até o marco M04, de coordenada plana Norte = 7.394,110,82m Este = 336.766,82m e ângulo intermo de 90º43’56” e coordenadas geográficas Latitude = -23º33’19” Sul e Longitude = -46º35’57” Oeste, daí deflete à esquerda e segue confrontado com o imóvel da Matrícula nº 14.439 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital – rua Javari nº 696, contribuinte nº 028.002.0067-7 (de propriedade da outorgada compradora) e como o imóvel da Matrícula nº 38.034 do 7º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital rua da Moóca nº 2.653, contribuinte nº 028.002.0025-1 (de propriedade de JOSE SOLÉ ARCANGELO BERNARDO e seu cônjuge IVONE SOLÉ ARCANGELO BERNARDO, ADELINA BERNARDO PENACHIONI, LIRIA MARTA JULIA CONSIGLIA DE CILLO e seu cônjuge HOMERO DE CILLO, MARCO ANTONIO PENNACHIONI, ANNA MARIA PENNACCHIONI LORENZI casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com SILVIO LORENZI, ONDINA DE JESUS PEREIRA, CRISTINA APARECIDA BERNARDO, ANDRÉA BERNARDO DE PAIVA casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com PAULO ROBERTO DE MORAES PAIVA, JULIO MANFREDINI, SILVIA MARIA MANFREDINI BORDIGNON casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da Lei 6.515/77 com GILSON BORDIGNON), com distância de 40,03m e azimute de 85º41’49” até o marco M01, ponto inicial da descrição deste perímetro, encerrando a área de 2.507,84m²” (fls. 12/17).
Tal bem teria origem nas transcrições n. 45.486 e 48.658 do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Capital, as quais descrevem seus objetos da seguinte forma: Transcrição n. 45.486: “um terreno localizado na Rua Javary, no Bairro da Mooca, na Freguesia do Brás, medindo 155m de frente, por 110m de fundos, confinando de um lado com Cândido Franco de Lacerda, por outro com a Rua Jatahy, e por outro lado com a Rua Taquary, antiga Rua dos Trilhos, ficaram excluídos dessa quadra de terreno, e por isso, da transmissão, três lotes de terrenos já vendidos pelos transmitentes a outros, a saber: um lote medindo 12m de frente na rua Javary, por 55m de fundos; outro lote medindo 14m de frente na mesma rua Javary, por 55m de fundos, e o terceiro lote medindo 26m de frente para rua Javary, por 55m de fundos, fazendo este terreno esquina com a rua Jatahy”. Transcrição n. 48.658: “a) um terreno na Alameda Javary, também chamada Rua Javary, no Bairro da Mooca, com 12.860m2, confinando de um lado com a Rua Taquary, de outro com a Rua dos Trilhos e do outro com terreno que é ou foi de Rodolfo Coimbra; b) um outro terreno na Alameda Javary, também chamada Rua Javary, no Bairro da Mooca, com 6.600m2, tendo na Rua Javary, também chamada Alameda Javary, 60m de frente, por 100m de fundos, sendo que da frente ao fundo, esse terreno vai aumentando até chegar a 70m na Rua da Mooca, confinando de um lado com terreno que é ou foi de José Franco de Lacerda, por outro com a dita Rua da Mooca, e por outro, com terrenos desconhecidos, correspondente este terreno ao marcado com a letra D, na planta já entregue aos adquirentes em 18.4.1907 (...)".
De plano, vê-se que há total descompasso entre a descrição do imóvel que constou no título apresentado a registro e a descrição feita pelas transcrições acima aludidas, o que contraria o princípio da especialidade objetiva.
Não se olvida que o § 15 do artigo 176 da Lei n. 6.015/73 traz pequena flexibilização:
"ainda que ausentes alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, a critério do oficial, e que constem os dados do registro anterior, a matrícula poderá ser aberta nos termos do § 14 deste artigo".
Contudo, a flexibilização legal somente se opera quando há segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, sob pena de ofensa à segurança jurídica que se espera do sistema.
No caso concreto, como bem ressaltado pelo Oficial, a transcrição n. 48.486 não indica a área de superfície tampouco detalha os destaques sofridos pelo imóvel.
Já a transcrição n. 48.658 faz referência a dois terrenos distintos e é imprecisa em relação às medidas perimetrais do primeiro imóvel e insuficiente para identificação segura do segundo imóvel.
Soma-se, ainda, o fato de que a descrição técnica contida no título aponta uma área substancialmente inferior (2.507,84m²) às áreas indicadas na transcrição n. 48.658 (12.860m² e 6.600m²), o que reforça a ausência de correspondência entre o título e o registro.
Outrossim, verifica-se que a certidão relativa às transcrições, fls. 18/26, expõe inúmeros destaques também com informações imprecisas e lacunosas a respeito das áreas transmitidas a terceiros, o que impossibilita a aferição da área remanescente à proprietária tabular e acarreta risco de que seja transmitido à compradora mais direitos do que a vendedora possuía ou de que se crie lacuna no encadeamento de transferências da propriedade, em violação dos princípios registrais da disponibilidade e da continuidade.
Em outras palavras, pela ausência de elementos que possam permitir a segura identificação do bem (princípio da especialidade objetiva) e porque consenso entre os interessados não suplanta o dever de conferência dos dados para que tenham ingresso no sistema (princípios da disponibilidade e da continuidade, segurança jurídica dos registros públicos), o óbice subsiste.
Nesse sentido:
“DIREITO REGISTRAL - PROCEDIMENTO DE DÚVIDA - APELAÇÃO - ESCRITURA PÚBLICA DE DOAÇÃO - OFENSA AOS PRINCÍPIOS DA DISPONIBILIDADE, DA ESPECIALIDADE OBJETIVA, DA ESPECIALIDADE SUBJETIVA E DA CONTINUIDADE - AUSENTES INFORMAÇÕES QUE PERMITAM A INDIVIDUAÇÃO DO BEM E A IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES COM A SEGURANÇA NECESSÁRIA - DOCUMENTO QUE NÃO INDICA O VALOR DO IMÓVEL – RECURSO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo os óbices ao registro de escritura pública de doação. O Oficial apontou que o título não atende aos princípios registrais da especialidade objetiva e subjetiva, da disponibilidade e da continuidade, sendo que ausente indicação do valor atribuído ao objeto do negócio jurídico. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar se escritura pública de doação lavrada em 1781 pode ser registrada tendo em vista os princípios registrais e a legislação vigente à época de sua apresentação. III. Razões de decidir 3. O princípio da legalidade estrita rege o sistema registral, permitindo o ingresso apenas de títulos que atendam os ditames legais. 4. A escritura pública objeto da qualificação não atende os princípios da especialidade objetiva e subjetiva, da continuidade e da disponibilidade, bem como não indica o valor de seu objeto. 5. A flexibilização dos requisitos registrais só é permitida quando há segurança quanto à localização e à identificação do imóvel, bem como quanto à identificação das partes, o que não ocorre no caso em exame. IV. Dispositivo e Tese 6. Recurso não provido. Tese de julgamento: "1. O título deve atender os princípios e as normas vigentes ao tempo de sua apresentação. 2. A ausência de elementos essenciais impede o registro do título por ofensa aos princípios da continuidade, da disponibilidade e da especialidade objetiva e subjetiva". Legislação Citada: - CF, art. 145, II; NSCG, Cap. XX, itens 61, 62 e 117; Lei n. 8.935/1994, art. 28; Lei n. 6.015/73, arts. 176, 222, 225; Lei 10.705/2000, arts. 7º e 9º" (CSM; Apelação Cível 1043106-65.2024.8.26.0224; Rel. Des. Francisco Loureiro; j. 03.07.2025).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE a dúvida. Sem custas, despesas e honorários.
Oportunamente, ao arquivo. P.I.C.
São Paulo, 05 de março de 2026. Luciana Carone Nucci Eugênio Mahuad Juiz de Direito (Acervo INR – DJEN de 06.03.2026 – SP)
